不久前，福州市物价局在全国率先发布了该市商品房的社会均匀本钱，惹起社会普遍关注。经测算，该市开发商的利润率均匀约为50%，最低的约20%，最高的超越90%。

当然，在房地产暴利的面前是多数人的财富疾速增长。在2004年福布斯中国际地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用复杂算术，即以几个次要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就发生一个房地产亿万富翁，广州约三天发生一个亿万富翁。面对如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。

对开发商的房地产税征收不断以来就存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣引见，房地产企业的避税行为多发作在企业所得税和流转税这两个环节。

普通来讲，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚伪本钱的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚伪本钱”，就是经过虚增本钱，尽量使房地产开发项目发生的利润降至最低甚至盈余来逃避所得税的征收。

关于外资房地产企业来讲，自身就享用着15%优惠税率，再加上经过“转移定价”的方式避税，就使得这局部税源严重流失。据引见，外资房企多以国外推销、高进低出、中间在外的方式来完成“转移定价”，把绝大局部利润留在国外。这样就发生了一个极端风趣的景象：一方面，许多房地产外企宣称公司盈余（公司盈余就可天经地义地不征税了）；另一方面，又削尖脑袋寻觅新的开发项目。在这种财富效应下，就有更多的外企想挤进这个“盈余”行业。

业界人士剖析，不少房地产企业都是跨日子、跨地域滚动开发，它们同时开发几个项目，这就给房地产税收反省带来困难。由于税务局反省税收状况时，普通都以年度为单位，但现实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程经过验收之后才干停止，也就是讲，一天没经过验收，项目自身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因而，从账面看来，房地产企业就是赔本的。

业界还传播着这样一个关于开发商避税的“经典”版本：广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计讲弄个“海内业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计任务交给海内本人的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。

据一位曾在广东某大型房地产公司任务的财会人员泄漏，这家公司的全资文明公司、技术征询公司等就有3个，号称多元化运营，实则应用这些公司停止关联买卖完成利润转移。其上司公司一年收到的所谓宣传筹划、征询费高达上亿元，然后再经过购置所谓的艺术品作为文明公司的固定资产，以完成最初的利润转移。由于这些艺术品是从母公司老板手中买来的，基本就不值钱，不过是个道具而已。

去年，不少地域的税务部门在反省中都发现，少量房地产企业存在不同水平的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税成绩。杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司停止的税务反省后果显示，被查的10家开发商居然均存在着偷漏税款行为；山东近日在一次专项税收反省中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为……陈志荣通知记者，房地产企业费用构成不标准、夸张本钱、票据缺乏真实性、公司资产不合理摊销……种种景象都可使开发商得以避税。这外面既有开发商的缘由，也有税务部门稽查不到位和税法中存在一些“盲点”的缘由。如除了专项税务反省外，普通税务部门只依据开发商的财务报表来确定征税额，这就有能够使一些不良开发商有隙可乘。

短评：房地产税制变革火烧眉毛

客观地讲，在房地产开发中，税费确实占据开发本钱的不小比例。北京一位知名开发商在阳光卫视的一次人物访谈中讲，目前房地产的开发本钱中税费约占65%，建安本钱（房屋的建形成本）为35%。

对开发商而言，次要的税种有两个，一是营业税，一是企业所得税。营业税在许多大城市为5.5%，其构成为营业税5%以及在此根底上附加的城市建立税和教育附加税。由于这块税是依据开发商销售完成额征收的，因而避税的空间不大。

依照房地产纳税发作的环节区分，为房地产获得、保有和流转三个环节的税收。假如仅从如今所征收的房地产税来看，由于有避税要素，总的税负并不非常重。

那么开发商为何讲在开发本钱构成中，税负要素占有很大比重呢？这是由于其中包括了三块内容，即租、税、费。租，次要是土地出让金；税，次要有房产税、耕地占用税、城镇土地运用税、教育附加税和固定资产投资方向调理税；至于“费”，可以讲与房地产相关的免费项目单一，虽各地差别较大，但普通而言，免费项目大都无数十种之多，有的中央甚至超越百种。

房地产免费的实质是政府有关部门向土地运用者和房屋一切者因提供效劳收取的间接性补偿，不具有房地产税收强迫、无偿、固定的特征。由于免费是进上天方财政的预算外资金，因而也成为政府各部门着力拼抢和争食的蛋糕，免费品种越来越多就屡见不鲜了。

北京一位开发商通知记者，实践上税在开发本钱中没有多少，次要是费。你不交费，项目就基本停止不下去。

从狭义上讲，无论俺们对行政事业免费作何解释，但关于购房人来讲，已含在房价中的税费都是一种担负。讲穿了，费与税并没有什么实质的区别，费与税的不同仅在于各自立法级别的上下不同。由于“费”关乎政府各相关部门的切身利益，因此开发商要想逃“费”会有一定难度。

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