房产税一直在征收

　　只是尚未对住宅开征

　　房产税，又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（下称《暂行条例》），并从当年10月1日开始实施。

　　据《暂行条例》，在“下列房产免纳房产税”一项中，“个人所有非营业用的房产”被纳入其中，即对住宅不用征收房产税；但如今房产税改革的焦点，便落在了“针对住宅开征房产税”上。

　　近期，从“重庆即将征收特别房产消费税”到月中的“上海即将征收房产保有税”，房产税传言闹得沸沸扬扬，这也使其成为了这个5月楼市最为敏感的关键词。

　　有业内人士指出，根据《暂行条例》，条例由财政部负责解释，施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定。“如果要把征税范围扩大到住宅，那就涉及到修改《暂行条例》，地方政府是没有权力的。”

　　但在5月31日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。意见指出，要“出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。”

　　中央的确凿态度，更使得楼市中的“房产税传言”看起来不再像是空穴来风。
　　房产税将增加持房成本

　　能否遏制房价仍存争议

　　曾有人这样颇为全面地总结对住宅开征房产税的好处：对于地方政府来说，这是个不错的财政税收来源；对于国家来说，这是个调控贫富差距的有力工具；对于炒房客来说，这是个慢慢割肉的心头刀片；对于楼市来说，这将加大房价回调的市场预期；对于百姓来说，这是个盼望楼市长期稳定的护航舰。

　　然而，住宅开征房产税的传言一出，受心理影响最大的无疑是诸多购房者。“一旦征收，自己买房是不是就会承担更多资金压力？即使租房，多出来的一部分税额又是否会转嫁到自己头上？”近日有购房计划的张先生便表示出如此担忧。

　　“实际受影响最大的，持有物业较多的、以房产为主要投资手段的投资客们；但心理受影响最大的，则是手中刚好有两三套房、以改善型为置业目的的购房者们。”双赢置业机构总经理章惠芳这样分析认为。

　　章惠芳说，投资客多在资本市场参与运作，因此心理承受力要优于普通购房者，住宅房产税的征收，只会降低其对房产类产品的投资欲望；而对于一般置业者而言，手头资金仅够支撑改善型购房，并不宽裕，因此即使其现在有购房计划，也必须做好房产税或将征收的心理准备。

　　对此，科威国际不动产签约中心总监赵晓明持有相似意见。赵晓明说，在二手房市场，住宅房产税的开征对于房产持有方而言，是持续成本的增加；对长租客而言，很可能会产生房东将税额转嫁至房款的局面；而对购房方而言，住宅房产税的开征是刚需置业者不能回避的问题，因此对其来说心理压力较大。

　　有业内人士总结认为，住宅房产税的开征，正是为了增加房产品的持有成本、抑制购房者尤其是炒房客的置业欲望，以达到平稳房价的效果。

　　但也有人对房产税的影响提出了质疑，财政部科研所副所长刘尚希认为，房产税抑制不了房价。“房价在上升阶段房产税全部都可以转嫁给消费者，不但不能抑制房价，相反还会导致房价更高，起到的作用只能是火上浇油。”
　　房产税如何征收？

　　缴税方式多存疑问

　　据现行的《暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10％-30％后的余值计算缴纳。按房产余值（一般是房屋原值的70%）计征的，年税率为1.2%；按房产出租的租金收入计征的，税率为月租金的12%。此外，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，还可暂减按4%的税率征收房产税。

　　那么如今的租赁市场上，究竟如何征收房产税？是否真正有执行征收房产税？赵晓明表示，据《暂行条例》，目前房产税征收对象为出租用的写字楼、商铺、住宅等。“以出租用住宅为例，若出租后用于经营，税率为月租金的12%；若出租后仅用于个人居住，税率为4%-5%。一般而言，房产税仅向房产所有人即房东征收，当然，房东可以与租客自行协商支付。”

　　赵晓明说，由于房产税的缴纳必须由房东主动向税务机关申报，因此市面上漏税的现象较为普遍，“对此，中介只能起到提醒作用，但不能完全监督，只能靠房东的主动性以及相关部门的有力监管。”

　　据知情人士透露，在上海已经形成的初步草案中，将把持有多套住宅解释为经营行为，其中家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如符合条件，需按年支付相当于房产价值千分之八的房产税，计税基础为评估价。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析则认为，上海极有可能先对增量住宅征税，绝大部分自住性住宅（如规定人均70平方米以内免征，就可以保护原有一套小二房、现新购一套大三房的改善性需求者），暂且都会免征，而且税率也会比较低，千分之六左右比较合适。

　　有业内人士提出，一旦住宅房产税开征，怎样征收也将成为其中重要问题。“在交易环节中直接缴纳，这样容易使得税费转嫁至房价中，进一步推高房间；倘若在事后由房东主动提交申请，又很难避免漏税现象。”

　　房产税短期内能否出台？

　　全面开征尚无条件

　　如此备受关注的房产税是否有望于近期出台？在不少专家眼里，开征住宅房产税，依然面临难题。

　　有人提出，如果房产税税率定得过高，将加重购房者的负担。反之，税率如果定得过低，又达不到应有的抑制效果，该项税收政策也将形同虚设。因此，现在讨论是否出台房产税，更像是针对高房价采取的一个权宜之计。

　　对此章惠芳表示，在实际操作过程中，房产税的开征需要搭建一系列新的结构和平台。“首先从收取税费的角度上来说，地方要建立高效率的收税平台。网上纳税或者是银行作为纳税窗口的一套系统必须及时建立。”

　　“其次，需要完善法律制度督促纳税行为。从国外的经验来看，完善的信用体制和有效的惩戒措施必不可少。从目前中国的现实情况来看，银行虽然已经成立了个人征信系统，但是与房地产市场以及税收系统还不具有联动性。此外，对不缴税的法律惩戒措施和执法力度也不够到位。”章惠芳说。

　　业内人士表示，房产税具体怎么操作，还是需要一定的时间。“房产税无非是要增加持有环节的成本，但是希望房产税出台就能打压房价，这是不现实的。目前执行房产税还存在很多障碍，比如2009年初和2009年底，房价明显上涨了很多，到底以哪个价格来标准？我认为，含而不发，威力是最大的。”

　　“只要中国进行税费改革，只要中国经济结构深入调整，只要中国政府是靠税收而不是靠出让土地获取财政来源，征收房产税就是迟早的事。”著名经济评论人叶檀这样说。

    自4月17日“国十条”新政出台后，不少大城市相继出台了实施细则，但一些地方的房地产调控细则显然没有预料的那么严格。这让开发商和购房者对国家的房地产调控充满了疑虑和观望，甚至认为会像历次调控那样，最终只会带来房价更猛烈的上涨。

　　于是，征收房产税便成了期待。房产税的预期逐渐强化，被视为抑制房价快速上涨的重要手段之一。事实上，房产税在我国并非一个新的税种，有关房产税的改革也由来已久。