上海房产税方案远不只两个。根据相关信息显示，上海最近上报给中央了关于房产税的两套方案。一个方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。

　　另外一个方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。

　　上述接近上海决策层人士透露，上述两个方案实际上是一个方案，即“新老划界”。而在“新老划界”之外还有另外四个方案。

　　这四个方案分别为：第二套方案按照房屋总价的千分之六或者千分之八征收房产税；第三套则是按照人均60平方米或者人均70平方米为界限；第四个则是按照区域划分，以环线、在空间区域征收，不是这个区域的不征；第五套方案是以三套房为界，即针对三套房以及三套以上的，不管你经营不经营，都视作经营房。“选择哪种方案，不到盖头揭开的时候谁都不知道。”

　　不过据另一知情人士分析，如果博弈成功采取第二套方案的可能性比较大。“征收起来容易操作。”

　　“操作方便”与征收房产税措施一脉相承。据记者了解，上海已经做好征收房产税的准备。据上述接近决策层人士透露，房产税采取一年征一次。“不是由评估部门说了算，而是由征税部门说了算的。”方式是，税务部门到征收房产税时发出通知，如果不缴纳就交滞纳金。如果还是不缴纳就记录在案，达到一定数额以后通过法院强制执行。

　　这种方法避免了因为商品房统计、评估等基础性工作缺失问题带来的阻碍。不仅如此，上海还预备了更加严厉的惩罚“不交税”的行为。“当你不交的时候，政府在房地产交易中心施行冻结，使你房子不能流通变现。同时给你算总价，这个税，你只要拥有房产都要交。”上述接近决策层人士透露。

　　政策目标模糊

　　业内人士认为，自新“国十条”颁布以来，北京、深圳等地相继出台地方调控房地产细则，上海始终没有出台细则也没有新举措，因此上海需要一个所谓的“创新”的态度表明调控决心。

　　目前上下各方几乎形成共识的则是，如果出台房产税必须达到三个目的：第一，降低房价；第二，实现土地和房产资源配置的平衡，避免财富的两极分化；第三，希望有更多的资源从房地产业流入实体经济。

　　曾向国家主管部门提交《国家住房制度建设(建议稿)》的著名经济学家李开发认为，房产税对房价几乎没有任何作用。上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军则表示，房价调控缺少两个工作：其一是全国商品房屋、城镇房屋的普查。其二，缺乏中长期规划。

　　在去年“国四条”出台后，上海高调宣布建设30万套经济适用房，相当于上海市两年新增商品住宅的供应量，同时今年又宣布上海市70%的土地用于政策保障房。据记者了解，因为保障房让上海各区县在土地出让上损失不少，而房产税政策的不明朗继续加剧了这个倾向。

　　目前上海总共19区县，按照现行经济适用房的配售标准，2万套已足够，但是目前的目标是要造30万套。此外，李战军认为：“政府并不清楚政策保障房和市场化商品房两者之间应该是怎么一种合理的量比关系。”

　　或面临流产

　　和上海一头热形成鲜明对比的则是有迹象显示，上海房产税流产的可能性越来越大。

　　最大的问题是房产税在法理上至今没有找到依据。开征房产税首先需要重要修订1986年颁布的《房产税暂行条例》，该条例明确规定：对个人非营业性自住房屋一律免征房产税。

　　根据上海房产税多套方案显示，上海在变相增加一个税种的同时，并没有涉及到任何税赋的减免。基于房产税既无法律依据又难以降低房价切影响社会稳定的考虑，“中央很可能否决上海房产税试点之争，凭空增加百姓负担有违政策初衷。”一观察人士表示。

　　5月31日，国务院在同意《发改委关于2010年经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)中表态：逐步推进房产税改革。这原本只是一个国务院内部部门之间工作的正常通气、沟通和表态，并不是下发全国要求执行的通用文件，结果被部分人士解读成“房产税已无悬念”等，为上海出台房产税添油加火。

　　“这个《意见》讲要推进房产税的改革，不是讲房产税全国实施，更何况文件所指的房产税改革并不特指一个税种，而是涉及所有房产税的改革。”一接近发改委人士说。

　　早在3月两会期间，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志代表就算了一笔账：据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。房地产领域的税费过多过重也被指推高房价的一个重要原因。李战军指出：“房产税改革不应该增加税负的依据。”

　　央行研究局研究员邹平座接受《中国经营报》采访时也表示，开征房产税会导致离婚和推迟结婚的大量出现，造成社会紊乱。“出台的可能性不大。”

　　上海出台房产税一推再推，如今已成本轮房地产调控的最大悬念。

　　此前有媒体报道，上海提交给国务院的方案被退回，但这并没有改变上海强力推进房产税的决心。据一位接近上海决策层的人士6月8日向《中国经营报》透露：为推进房产税并获得国务院同意，上海准备了五套方案，而不是外界所说的两套方案。“上海在房产税上已下足了工夫，不达目的誓不罢休。”

　　上述人士还透露，上海已经考虑了房产税的执行办法：“采取申报制。”

　　可谓万事俱备，只等中央批准。