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河北同日发两条税费新政 直指开发商利润空间 |
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河北同日发两条税费新政 直指开发商利润空间
发布人： 来源：广东省国家税务局 浏览 1439 次 发布时间：2010年9月17日 [打印本页]
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进入9月以来，河北省地方税务局接连在其官方网站上发布了两条税费新政，而最终作用，都指向了开发商的资金链。业内人士认为，多项政策的叠加影响，或许可以达到曲线推动房价下降的目的。
□土地增值税税率翻倍 □“诚意金”须立刻缴营业税
□或达到曲线调控房价意图
两政策同日公布
记者从河北省地方税务局网站上看到，9月8日，该网站发布了《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告》，其中提到，“根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》规定，现就全省房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率调整事宜公告如下：除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
同日，该官网还公布了《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》，公告了许多营业税的问题。而其中第二条就明确：“关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题明确为房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。”
政策着力点均为开发商前期资金链
“这两个政策的着力点，都是开发商在项目销售完成以前的税收征收部分，而往往这个阶段是开发商资金链最为紧绷的时候”，河北经贸大学会计学院教授郭宏在接受本报记者采访的时候表示。
据郭宏介绍，土地增值税这一税种，多年以来一直处于比较宽松的征收状态，有的地方甚至一度曾经停征，“许多老百姓都不知道这一税种的存在”。其实行的是“超率累进“税率，开发商项目增值率越高，税率相应地也就越高，而此次调整后，以石家庄为例，此前政策是除别墅外的住宅土地增值税预征率为1%，写字楼等商业用地和别墅的预征率为2%。此次调整后，石市普通住宅类的土地增值税预征率将比原来翻一倍。“可以说，政策目的很明确，就是为了压缩开发商的利润空间。”郭宏表示。
而第二个政策，也是在修补开发商收取“诚意金”后，何时上缴营业税的政策缺口，开发商收到“诚意金”后，就需要立刻上缴营业税。目前营业税的税率在5%左右。也就是说开发商收到的“诚意金”的5%需要会变为营业税，而如果购房者向开放商申请退这部分款，税务机关也会对开发商进行相应的多退少补。
如果说第一条政策是在监控开发商自有资金的纳税，那么第二条则是在监控开发商收入资金部门的纳税行为，而这两种税收的叠加效应，将使开发商前期资金链更为紧绷。
银行贷款难度也在加大多政策围剿开发商资金链
其实，让开发商更为紧张的是，除了税收方面的新政密集指向资金的时候，开发商的融资难度也在加大。近日来关于农行和建行决定暂停发放房地产开发贷款的传言让市场闻之色变。
某业内人士也表示，国家从去年下半年开始，便已多次对开发贷款加强调控，一方面加强审批，另一方面对资金要求专款专用。下半年银行明显加强了对开发商的选择性一些中小型的开发商，已很难从银行拿到钱了。
此外还有接近住房和城乡建设部的人士透露：若出现二次调控，最有可能的手段仍旧是对开发商停放贷款，及加强预售款监管，通过卡开发商资金链的办法，迫使开发商降价。以上种种迹象表明，调控的最终结果应该是整个房地产行业的大整合，资质差、自有资金匮乏，前期资金链紧张的企业将可能将被淘汰。
资金链吃紧开发商或以价换量
谈到新政对于房价的影响，有的观点认为，开放商会把这部分税收成本的上升转移到房价之中，可是郭宏并不同意这种观点，他认为，“开发商的定价抉择时多方面全盘考虑的，在目前的密集监控期，开发商不会轻易涨价；而税收倒逼资金链的状态下，有的开发商有可能会撑不住，选择降价以加快资金回收步伐。”
采访中，其他专家也认为，目前，金九银十将至，各地都将有大批新盘上市，面对销售以及回款压力，加之以上种种政策的作用叠加，开发商很可能采取优惠措施，短期内降价销售，以换取销售量。“通过阶段性的价格调整促进销售量是很普遍的。这也跟企业的实力以及打法有关，以资金链为主的房地产企业，会采取阶段性的降价措施迅速回笼资金。”
某开发商也对记者表示，如果项目销售得不好，且没有新的融资渠道，必定面临资金链紧张的问题，房价下调是一个趋势。
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发布时间：2010年9月17日 |
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